types de SCPI

Investir en SCPI : quels sont les différents types de SCPI ?

Lancées initialement dans les années 1960-1970, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont divisées en différentes catégories. Il s’agit d’un détail important à prendre en compte. Découvrez dans cette page les différents types de SCPI disponibles sur le marché actuel.

Les SCPI de rendement, plus répandues

Le nombre de SCPI, toutes catégories confondues, progresse à 206 au 31/12/2020. Les SCPI de rendement sont les plus connues, et les plus nombreuses sur le marché. Elles sont appréciées pour leurs performances inégalées oscillant entre 4 % et 6 %. En se constituant et en exploitant un patrimoine, les SCPI de rendement génèrent des revenus locatifs. Ils sont ensuite reversés à l’ensemble des associés sous forme de dividende.

Il existe plusieurs variantes de SCPI de rendement. Elles étaient autrefois classées en 4 catégories : les SCPI bureaux, les SCPI commerces, les SCPI spécialisées et les SCPI diversifiées. L’ASPIM vient de mettre à jour la classification économique des SCPI et OPCI Grand Public. Elle a identifié 8 typologies :

  • Hôtels, tourisme et loisirs
  • Santé et éducation
  • Résidentiel
  • Bureaux
  • Commerces
  • Logistique et locaux d’activités
  • Alternatifs
  • Diversifiées

Afin d’évaluer la rentabilité d’une SCPI de rendement, il suffit de consulter son DVM (ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché).

Les SCPI fiscales, moins nombreuses

Les SCPI fiscales se distinguent des SCPI de rendement par la composition de leurs patrimoines immobiliers. Plus concrètement, elles n’investissent pas dans des bureaux, mais plutôt des immeubles à usage d’habitation. Elles détiennent essentiellement des maisons (individuelles ou collectives) et des appartements situés en France.

Le principe de fonctionnement d’une SCPI fiscale est presque similaire à celui d’une SCPI de rendement. Elle acquiert et exploite des actifs immobiliers destinés à la location en recourant à l’épargne publique. À la différence, les associés d’une SCPI fiscale ne perçoivent pas de dividendes. En contrepartie, ils bénéficient d’une fiscalité avantageuse sur les revenus générés par leur placement.

Jusqu’ici, deux formes de SCPI fiscale sont connues : la SCPI Pinel et la SCPI Malraux. La réduction d’impôt accordée à chaque porteur de parts s’établit à 2 % par an. De quoi alléger la fiscalité de ses revenus fonciers pendant plusieurs années (8 à 9 ans).

Les SCPI de plus-value, également appelées SCPI de revalorisation

Le fonctionnement des SCPI de plus-value s’avère plus énigmatique par rapport aux autres types de SCPI. Elles disposent d’un patrimoine immobilier géré par une société de gestion de patrimoine, agréée par l’AMF (ou l’Autorité des Marchés Financiers). À la différence de la SCPI de rendement, la SCPI de plus-value ou de capitalisation ne génère aucun revenu.

En d’autres mots, les associés d’une SCPI de plus-value ne perçoivent pas immédiatement les fruits de leurs placements. Son principe de fonctionnement repose sur la revalorisation du patrimoine immobilier. Afin de générer des plus-values conséquentes à long terme, la SCPI cède des biens immobiliers. Elles proviennent donc de la revente de certains actifs. Il y aura ainsi des distributions de dividendes exceptionnels.

Les campagnes d’arbitrage sont organisées et menées par la SGP elle-même. Les plus-values immobilières réalisées sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, car elles sont issues de la revente des immeubles détenus par la SCPI.