Simulation SCPI

L’investissement en SCPI devient vraiment plus intéressant que les méthodes d’épargnes classiques comme le Livret A par exemple. Chaque année, des milliards d’euros de capital y sont injectés. Il faut dire que c’est un placement très avantageux. En termes de rendement, mais aussi de risque, rares sont les produits qui font mieux. 

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Quel serait le montant de votre investissement ?

Vous pouvez investir en SCPI dès 300 €. Même si cet argent n'est pas bloqué, vous devez considérer que la somme sera investie sur au moins 10 ans.

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Sur combien d'année souhaitez-vous investir ?

Une durée minimale de 10 ans est conseillée, mais la durée moyenne de détention des parts de SCPI est de 22 ans : les investisseurs choisissent en général de percevoir des revenus complémentaires sur le long terme.

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Rendement (TDVM) de votre placement SCPI

Le TDVM moyen était de 4,35 % en 2018. Vous pouvez changer ce taux pour mieux le faire correspondre aux SCPI que vous auriez repérées, mais nous vous conseillons de rester dans une fourchette réaliste entre 3 % et 6 %.

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    Le principe de base de la SCPI

    Les SCPI sont des sociétés civiles morcelées en parts que les investisseurs peuvent acquérir comme si c’étaient des actions. Le capital récolté grâce à l’achat de ces parts servira alors de fonds pour constituer un parc immobilier à mettre en location. Les loyers perçus seront distribués à titre de dividendes aux épargnants. Lorsqu’un individu place alors son argent dans une SCPI, il ne va pas être propriétaire d’un bien immobilier en particulier. Mais il recevra une rémunération en proportion de sa participation. 

    Une SCPI ne peut voir le jour qu’en recevant l’aval de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette dernière donne l’agrément à la société de gestion qui souhaite mettre en place une nouvelle plateforme. Les détenteurs de parts sont considérés comme des associés et n’ont qu’à attendre qu’on leur verse leurs dividendes. Cela se fait généralement tous les mois ou tous les trois mois avec un rendement moyen de 5 % par an.

    Investir en SCPI pour diversifier votre patrimoine immobilier

    Investir en SCPI pour diversifier votre patrimoine immobilier

    Comme précédemment mentionné, une partie du capital perçu par les SCPI va servir à acheter des biens immobiliers. Cela peut être des logements, mais ce sont surtout des immeubles destinés à des usages professionnels et commerciaux. Le parc peut alors se valoriser à plusieurs millions voire plusieurs milliards d’euros. Ce sont les sociétés de gestion qui se chargent d’établir les stratégies d’acquisition des actifs. C’est pour cela qu’il est possible de trouver sur le marché des SCPI spécialisées, mais aussi certaines qui jouent beaucoup sur la diversification. Plusieurs secteurs sont concernés notamment ceux de la santé, de la logistique, les bureaux ou centres commerciaux, etc.

    Investir en SCPI donne alors l’occasion aux épargnants d’une partie de plusieurs types d’actifs. Il est d’ailleurs préférable de se constituer un portefeuille multi-SCPI. En effet, il est possible d’acheter des parts auprès de sociétés de gestion différentes. C’est un bon moyen de mutualiser les risques liés à ce placement. En effet, c’est l’avantage justement là tout l’avantage d’un investissement en SCPI. Dans le cas où certains des locataires sur des milliers n’arrivent pas à payer le loyer, ça se compense très facilement. De plus, les SCPI se doivent d’avoir des réserves de liquidité pour sécuriser le versement de dividendes aux associés. 

    Investissement SCPI : comment l’optimiser ?

    Il y a plusieurs manières d’investir en SCPI et chaque méthode correspond plus ou moins à des besoins différents. Afin d’optimiser son placement , il est nécessaire de bien déterminer ses objectifs d’abord. 

    Si l’investisseur souhaite recevoir des revenus réguliers avec un taux de redistribution maximum, il est préférable qu’il opte pour les SCPI de rendement. Cependant, il va falloir s’acquitter des impôts sur les revenus fonciers qui peuvent être assez lourds. 

    Ainsi, pour les foyers fiscaux étant déjà lourdement imposés (TMI supérieure à 30 %), il va falloir opter pour une autre option. Et pour cela, il y a les SCPI fiscales. Y acheter des parts reviendrait à acquérir des biens sous le régime de niches fiscales. Grâce à cela, il sera possible de réduire son assiette fiscale de manière globale. 

    Sinon, pour ceux qui ne veulent pas se faire imposer sur leur patrimoine, mais qui ont besoin d’une épargne pour l’avenir, ils peuvent miser sur les SCPI de plus-values. Ces dernières fournissent des parts pouvant être temporairement démembrées. En misant sur la nue-propriété alors, les associés ne reçoivent pas de loyers pendant la période de démembrement, mais n’ont pas d’obligations fiscales. Cependant, au bout de quelques années, ils récupèrent la pleine propriété et peuvent bénéficier des loyers. 

    Investissement SCPI - comment l’optimiser
    L’intérêt de faire une simulation SCPI​

    L’intérêt de faire une simulation SCPI

    Afin de pouvoir déterminer ce qui rend la simulation intéressante, il est nécessaire de se pencher sur les résultats qu’elle peut apporter. Dans tous les cas, un simulateur peut fournir d’innombrables données très précieuses. En premier lieu, il est possible d’estimer les potentiels gains générés par ses parts. Pour cela, il suffit de fournir des informations comme le taux de rendement de la SCPI choisi et le nombre de parts acheté. Sinon il est aussi possible de déterminer les dépenses fiscales que les investisseurs auront à faire et le rendement final après déduction des différents impôts et taxes.  

    Réaliser ces différents calculs permet d’avoir des informations d’aide à la décision. Il sera plus facile de jauger si le placement est pertinent et ensuite réaliser des ajustements selon les besoins des investisseurs. Les données obtenues peuvent aussi servir à consolider son dossier de demande de prêt immobilier auprès de sa banque.

    Simulation SCPI : Exemple d’un investissement en SCPI au comptant

    Il faut savoir que les investisseurs ne sont pas obligés de s’endetter pour devenir propriétaires de parts de SCPI. Ils peuvent acheter au comptant grâce à l’épargne ou les économies qu’ils détiennent déjà. Afin de comprendre la potentielle portée de cette méthode de placement, il est nécessaire de prendre un exemple concret. 

    L’on peut prendre le profil d’un couple de retraités qui ont déjà de belles années d’activités derrière eux. Ils ont pu accumuler au fil du temps, une épargne assez conséquente de 170 000 euros. Il n’est pas facile, voire même impossible, de trouver un bon investissement locatif à ce prix-là. C’est pour cela que les parts de SCPI restent la meilleure option. Le couple désire alors d’en acheter directement au comptant. On leur conseille tout d’abord de miser sur plusieurs SCPI et non sur une seule pour mutualiser les risques. Le couple se retrouve alors avec un portefeuille dont la moyenne de rendement est estimée à 5,3 % par an (ce n’est pas fixe chaque année). 

    Une fois l’opération réalisée, il faudra qu’ils attendent un petit délai avant de pouvoir bénéficier des premières retombées. Et lorsque les loyers arrivent enfin, ils peuvent gagner jusqu’à 9010 euros par selon le taux de 5,3 % mentionné précédemment. En faisant un calcul simple, cela représente une rente mensuelle de 750 euros (hors impôts sur les revenus fonciers). Théoriquement alors, ils peuvent retrouver un pouvoir d’achat un peu plus élevé. En effet, si en travaillant ils arrivaient à rapporter au foyer un revenu de 3000 euros, leurs pensions ne s’élèvent plus que 2100 euros. Mais avec le complément apporté par les parts de SCPI, le niveau est donc presque le même. De plus, le couple n’aura pas à payer les mensualités liées au remboursement d’un quelconque crédit immobilier.