SCPI fiscales

Il existe une catégorie de SCPI qui ne génère aucun revenu actif, mais elle permet une défiscalisation immobilière non négligeable. Il s’agit sans doute de la SCPI fiscale regroupant d’autres types de SCPI. Les plus connues sont les SCPI Pinel, Malraux, Déficit foncier et les SCPI Monuments historiques. Décryptage !

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Une SCPI fiscale étant considérée comme une SCPI résidentielle. Investir dans ce véhicule de placement immobilier collectif permet de bénéficier d’une fiscalité attractive. Il s’agit généralement d’une réduction d’impôt exprimée en pourcentage (%). Les principales SCPI fiscales du marché sont les suivantes : SCPI Pinel, Malraux, Déficit foncier et SCPI Monuments historique.

SCPI Pinel

L’investissement en SCPI Pinel représente un avantage indéniable pour les épargnants français désireux d’alléger la fiscalité de leur portefeuille de parts de SCPI. Le dispositif de défiscalisation Pinel accorde une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi.
Elle est calculée selon la durée de détention des parts de la SCPI. L’associé peut choisir de les conserver pendant 6, 9 ou 12 ans. C’est la société de gestion qui sélectionne les biens éligibles au dispositif Pinel.

SCPI Malraux

Une SCPI Malraux permet aux contribuables français de bénéficier d’une défiscalisation immobilière. Il s’agit d’une réduction d’impôt à hauteur de 22 % du montant des travaux de réhabilitation ou de rénovation entrepris dans des immeubles composant le patrimoine de la SCPI. La réduction d’impôt Malraux peut représenter 30 % de la somme investie dans les travaux si les immeubles sont implantés dans un Site Patrimonial Remarquable (avec PSVM approuvé). La durée de détention minimale des parts d’une SCPI Malraux est de 15 ans.

SCPI Déficit foncier

Le fonctionnement d’une SCPI Déficit foncier est plus complexe par rapport aux autres SCPI fiscales. Les actifs immobiliers constituant leur patrimoine font l’objet de travaux de rénovation. Ils généreront ainsi des charges déductibles des revenus fonciers.
Le coût des travaux entrepris représente entre 40 % et 60 % de l’investissement global. Le déficit foncier étant imputable sur une période de 1 à 3 ans. La durée de détention recommandée de parts d’une SCPI Déficit foncier est de 3 ans (au minimum).

SCPI Monuments historique

Les SCPI Monuments historiques constituent des solutions de défiscalisation immobilière envisageables. Elles ont pour vocation d’acquérir des immeubles classés « Monuments historiques ». Les lots de copropriété doivent faire l’objet d’un agrément conforme aux normes définies dans l’article 156 bis du CGI. La quote-part des travaux de rénovation entrepris dans les biens détenus par une SCPI Monuments Historiques est déductible de son revenu global. En contrepartie, chaque associé devra conserver ses parts pendant 17 ans.

Comment investir en SCPI fiscale ?

En investissant dans une SCPI fiscale, on accède plus facilement au marché de l’immobilier d’habitation ainsi qu’aux divers dispositifs de défiscalisation y afférents. L’épargnant devra choisir en fonction des objectifs à atteindre. S’il souhaite se constituer des compléments de revenus tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse, investir dans une SCPI Pinel reste la solution idéale. 

En investissant dans une SCPI Déficit foncier, il devient possible d’optimiser les revenus générés par son placement. Il faudra juste bien comprendre le fonctionnement de ce mécanisme fiscal afin d’en tirer un maximum de profits. Bien sûr, il y aura toujours une durée de détention imposée pour chaque type de placement.

SCPI : pourquoi choisir une SCPI fiscale ?

Afin de payer moins d’impôt, il est envisageable d’investir dans une SCPI fiscale ou une SCPI d’habitation. Il n’y aura pas de perception de revenus immédiats, certes, mais la fiscalité y afférente sera optimisée. C’est notamment le cas des SCPI Malraux et SCPI Déficit foncier. 

Les SCPI fiscales n’offrent pas de rendements immédiats aux épargnants. Elles conservent, néanmoins, certains des avantages d’une SCPI classique. On peut citer notamment l’absence de gestion locative afférente aux biens détenus par la SCPI fiscale. La Société de Gestion s’occupe de la sélection des actifs immobiliers, éligibles aux dispositifs visés, ainsi que de toute la partie administration de l’exploitation et de l’entretien de l’ensemble du patrimoine. 

les scpi fiscales

Les contraintes de l’investissement en SCPI fiscales

L’investissement en SCPI fiscale comporte différents avantages. C’est le bon côté de la chose. Mais il y a aussi quelques contraintes. Le risque de perte en capital pèse sur chaque porteur de parts (ou associé) de la SCPI. Autrement dit, les capitaux investis ne sont pas garantis. Il en va de même pour les rendements.

En ce qui concerne la liquidité des parts de SCPI, elle est faible par rapport aux autres fonds immobiliers non côté. Malheureusement, la revente de parts d’une SCPI fiscale étant incertaine. Il se peut qu’un associé ne parvienne jamais à trouver des preneurs (des acheteurs).

SCPI 2025 : les 05 meilleures SCPI fiscales

Les investisseurs sont impatients de connaître le nom des SCPI fiscales à détenir. Justement, voici le top 5 des meilleures SCPI fiscales du moment : 

Gérée par Kyaneos AM, cette SCPI se concentre sur la rénovation de logements anciens situés en centre-ville, éligibles au dispositif Denormandie. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement locatif, pouvant atteindre jusqu’à 21 % pour un engagement de 12 ans.

Proposée par Urban Premium, cette SCPI Malraux investit dans des immeubles de caractère situés dans des secteurs sauvegardés. Les travaux de restauration permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux, répartie sur plusieurs années.

Également gérée par Urban Premium, cette SCPI est spécialisée dans l’investissement en résidences services pour seniors, éligibles au dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Les investisseurs peuvent amortir le bien et bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs perçus.

Cette SCPI, toujours sous la gestion d’Urban Premium, cible des immeubles de prestige situés dans des zones patrimoniales protégées, bénéficiant du régime fiscal des Monuments Historiques. Les investisseurs peuvent déduire l’intégralité des travaux de restauration de leur revenu global, sans plafonnement, offrant ainsi une réduction d’impôt significative.

Gérée par Inter Gestion, cette SCPI Malraux investit dans des immeubles à rénover situés dans des secteurs sauvegardés. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt de 18 % du montant investi, en contrepartie d’une durée de détention minimale de 9 ans.