Fiscalité SCPI
En adhérant aux SCPI, les investisseurs doivent tout d’abord faire le choix d’une société de gestion et y acheter des parts. Il sera nécessaire à ce moment-là de payer le prix nécessaire. Cependant, de la même manière que pour bien immobilier classique, il faudra aussi s’acquitter de certaines obligations fiscales.
La fiscalité appliquée à l’acquisition de parts de SCPI
Dès le moment où un acquéreur a jeté son dévolu sur des parts de SCPI, il devra penser à s’acquitter aussi de certains frais supplémentaires, dont les droits d’enregistrement. Il s’agit d’une obligation à payer, uniquement dans le cadre d’une acquisition de parts dans une SCPI à capital fixe. Et cela concerne essentiellement les achats sur le marché secondaire (vente organisée ou marché de gré à gré, entre particuliers). Il s’agit d’une charge relevant de la responsabilité directe de l’investisseur.
Ce dernier devra s’en acquitter au niveau du Trésor Public. On parle alors d’un montant qui représente 5 % de la somme investie (ou un minimum de 25 euros). Sinon, les sociétés de gestion peuvent aussi demander des frais de souscription. Ces derniers sont, la plupart du temps, inclus dans le prix même de la part. On peut les associer aux frais des notaires nécessaires à l’enregistrement d’une transaction immobilière.
La fiscalité appliquée aux cessions de parts de SCPI
La cession de parts de SCPI peut se définir comme étant une revente ou remise sur le marché par l’investisseur. La société de gestion responsable de la SCPI devra alors faire les déclarations nécessaires (en tant que mandataires des vendeurs) surtout en cas de plus-value (prix d’achat inférieur au prix de revente). En effet, les bénéfices que le propriétaire vendeur réalise sont soumis à des charges fiscales. Il s’agit de l’impôt sur les plus-values immobilières à hauteur de 19 %.
C’est la même règle qui s’applique même pour des biens physiques. Mais il est possible de bénéficier des abattements en proportion des années de détention des parts. Une exonération fiscale complète est acquise au bout de 30 ans (incluant les prélèvements sociaux). Si le revendeur est une personne morale, on parle alors plutôt d’impôt sur les plus-values professionnelles. Les conditions varient selon la forme de la société et le régime qui s’applique à celle-ci.
La fiscalité appliquée aux revenus réalisés par la SCPI
Dans le cas surtout des SCPI de rendement, les détenteurs de parts reçoivent régulièrement des dividendes (mensuellement ou trimestriellement). Et ces derniers peuvent revêtir deux natures :
Celle de revenus fonciers
Celle de revenus financiers
Pour le premier cas, on les considère comme des revenus locatifs. Par conséquent, ils doivent faire l’objet d’une déclaration dans le cadre de l’impôt sur les revenus fonciers. Les investisseurs auront alors le choix entre différents modes d’impositions leur permettant, plus ou moins, de bénéficier des abattements. Il faut savoir que la France est l’un des pays où ça coûte le plus cher fiscalement de posséder un patrimoine immobilier en location.
Dans le cas des revenus financiers, ils sont imposables au régime de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Divers forfaits sont aussi proposés, mais le plus intéressant reste le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) à hauteur de 30 %.
Les SCPI sont-elles assujetties à l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
L’IFI est un impôt tout à fait unique en son genre dans le monde. Il a remplacé l’ISF ou l’Impôt de solidarité sur la fortune en Janvier 2018. Beaucoup de principes de bases sont restés les mêmes, mais on observe quand même un certain assouplissement. Actuellement, l’IFI ne prend alors plus en compte que le patrimoine immobilier. Ainsi, toute personne possédant pour plus de 1,3 million d’euros de biens immobiliers doit s’acquitter de cet impôt.
Dans le cas d’une SCPI, les parts sont considérées au même titre qu’un bien immobilier physique. Il est alors obligatoire de les prendre en compte dans les calculs de déclaration. Le barème d’imposition est exactement le même. Cependant, s’il s’agit de parts en démembrement, les nus-propriétaires en sont exonérés. C’est d’ailleurs une stratégie que beaucoup d’investisseurs emploient pour se constituer un patrimoine sans gonfler son assiette fiscale. Pour cela, il faut aller voir du côté des SCPI de plus-values.
SCPI 2021 : quelques pistes pour optimiser la fiscalité des SCPI
Il existe de nombreuses manières de réduire la fiscalité qu’un investissement engendre. C’est aussi valable pour les parts de SCPI. L’imposition des revenus fonciers tout d’abord, peut être optimisée en choisissant le bon régime fiscal. Les investisseurs peuvent soustraire les charges de gestion et les intérêts d’emprunts de leurs parts aux dividendes imposables. D’un autre côté, comme ce qui a été dit précédemment, il est possible d’acquérir un patrimoine fiscalement neutre en misant sur des parts démembrées en nue-propriété.
Sinon, les SCPI fiscales permettent réellement de déduire sa tranche marginale d’imposition générale grâce à leur affiliation à des dispositifs de défiscalisation. Les réductions d’impôt impactent directement les revenus globaux du foyer. Il existe en effet des SCPI Pinel, Malraux ou encore de Déficit Foncier. Les parcs immobiliers de ces derniers sont donc éligibles aux conditions de ces différentes lois. Par contre, au niveau des rendements, on avoisine seulement 2 à 3 %.
La fiscalité des SCPI en assurance-vie
Acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie permet d’obtenir de nombreux avantages, que ce soit en termes de revenus fonciers, mais aussi de plus-values. En effet, si les souscripteurs laissent leurs dividendes demeurer au sein de leur contrat sans les prélever, aucune fiscalité ne s’applique, même pas de prélèvements sociaux. De même si le souscripteur parvient à revendre ses parts en assurance vie et réaliser une plus-value, il ne sera pas imposé sauf en cas de retrait. Mais même dans ce cas-là, c’est un régime avantageux qui s’applique (7,5 % plus les prélèvements sociaux de 17,2 %).