Guide SCPI
L’immobilier est un secteur que beaucoup d’investisseurs aimeraient exploiter. Ce ne sont pas les opportunités qui manquent. Ils peuvent d’ailleurs le faire d’une manière particulière, à travers une SCPI ou Société Civile de Placement immobilier notamment. Il s’agit d’un produit de placement très avantageux aux principes encore flous pour de nombreux épargnants.
Guide SCPI : le fonctionnement d’une SCPI
Les SPCI fonctionnent de la même manière qu’un fonds d’investissement où les investisseurs achètent des parts alimentées en dividendes par des parcs immobiliers de grande envergure.
Les SCPI de capitalisation
Une SCPI de capitalisation ou SCPI de plus-value a des objectifs qui diffèrent quelque peu des SCPI d’entreprises. En effet, les investisseurs acquièrent ici des parts en démembrement (ayant une valeur décotée) dans le but d’une future revente. Les sociétés de gestion s’assurent déjà de miser sur des actifs qui ont un fort potentiel de valorisation avec le temps. Ce type de SCPI convient idéalement aux épargnants qui souhaitent préparer leur futur, pour la retraite par exemple.
Les SCPI fiscales
De nombreux foyers se retrouvent parfois en situation de surimposition avec une TMI dépassant les 30 %. C’est justement pour y remédier que les SCPI fiscales existent. L’achat de parts fonctionne ici comme un investissement dans le cadre de dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, Denormandie ou encore Malraux. Il y a même des SCPI de déficit fiscal. D’importantes réductions d’impôts sont à la clé pour les associés. Mais les rendements sont plutôt faibles.
Les SCPI d’entreprise
Les SCPI d’entreprise peuvent aussi se définir comme étant des SCPI de rendement. Elles fonctionnent de telle sorte à apporter des revenus réguliers aux investisseurs avec un taux de redistribution maximum. Pour y parvenir, elles acquièrent des actifs de type immobilier d’entreprise à fort potentiel (à usage commercial ou professionnel). Les détenteurs de parts reçoivent alors des dividendes en prorata du montant de leur investissement. Les rendements avoisinent souvent les 5 % pour ce type de SCPI.
Quelle est la structure de la SCPI ?
Pour faire simple, une SCPI est le mélange entre une société civile immobilière et un fonds de placement collectif. En tant que telle, elle reçoit du capital venant des investisseurs qui achètent des parts, et les réinvestissent dans différentes catégories de biens immobiliers notamment des biens à usage professionnel ou des logements. Elle est gérée par une société de gestion. Pour que cette dernière puisse opérer, il lui faut l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers qui se chargera d’ailleurs d’en contrôler les activités.
Ce sont ces mêmes sociétés de gestion qui vont se charger de toutes les opérations visant à faire fructifier les participations des épargnants. À cet effet, elles établissent les stratégies adéquates dans la constitution des parcs immobiliers. À elles aussi de trouver les locataires nécessaires pour garantir le taux d’occupation. Les gestionnaires se chargent aussi d’entretenir les actifs qui constituent les SCPI et redistribuent les dividendes aux associés après.
Les avantages de la SCPI
Un investissement en Société Civile de Placement immobilier procure de nombreux avantages. Le premier d’entre eux est l’accessibilité. Il existe diverses méthodes pour acquérir des parts, que ce soit par crédit, au comptant ou encore via une assurance vie. Libre à l’investisseur de choisir selon ses moyens. C’est aussi un produit très sécurisé et à risques réduits, mais qui offre pourtant de bons rendements. Enfin, c’est un placement aux apparences d’investissement locatif, mais sans contrainte de gestion. Les associés ne sont pas réellement propriétaires d’un bien physique en particulier donc ils n’ont rien à gérer. Les sociétés de gestion se chargent déjà de tout.
accessibilité
Rentabilité
Produit très sécurisé
Stabilité des locataires
SCPI 2021 et IFI
Le calcul de l’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière prend évidemment en compte les parts de SCPI à quelques exceptions près. En effet, elles sont considérées comme étant un patrimoine immobilier à part entière. Les dividendes sont d’ailleurs soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Les investisseurs doivent alors prendre cela en compte au moment de faire leur déclaration fiscale. C’est un impôt qui peut très vite faire grimper la tranche marginale d’imposition d’un foyer fiscal ayant déjà plusieurs actifs immobiliers dans leur portefeuille.
Peu importe que ce soient des parts dans une SCPI à capital fixe ou à capital variable, la valeur de l’ensemble des parts que détient un associé est taxable au titre de l’IFI. Afin de réaliser leur déclaration de manière précise, les investisseurs recevront, de la part de leur gestionnaire, un imprimé fiscal unique. Ces derniers y retrouveront un récapitulatif des valeurs qui doivent faire l’objet de déclarations.
SCPI 2021 : top 5
1- ActivImmo
gérée par Alderan, ActivImmo possède de grands atouts majeurs. Tout d’abord, elle pioche ses actifs dans un secteur à fort potentiel, celui de l’immobilier de logistique. Elle répond, par conséquent, aux besoins croissants en infrastructures des géants du e-commerce. Son potentiel de rendement est de 6 %.
2- Pierval Santé
avec un potentiel de rendement avoisinant aussi les 6 %, Pierval Santé est une SCPI qui a de l’avenir. Le secteur de la santé étant toujours indispensable, les besoins immobiliers pour héberger laboratoires, EHPAD ou cliniques ne cessent d’augmenter. C’est justement le fer-de-lance de la SCPI Pierval Santé.
3- Kyaneos Pierre
créée en 2018, la SCPI Kyaneos Pierre est l’une des rares SCPI de rendement qui mise sur l’immobilier d’habitation. Mais ses performances ont en séduit plus d’un. En effet, il a fourni, après une année d’existence, un rendement de 6,81 % en investissant en périphérie ou dans les petites villes.
4- Corum XL
c’est sans doute l’une des SCPI les plus connues du marché. Corum XL figure d’ailleurs dans presque tous les classements depuis sa création en 2017. Cela s’explique par sa solide stratégie d’acquisition d’actifs à fort potentiel, un peu partout en Europe et sa capacité à maintenir un rendement stable et élevé au fil des années.
5- Épargne Pierre
l’année 2020 n’a pas été synonyme de repos pour Épargne Pierre. C’est l’une des SCPI qui a reçu le plus en capitalisation même en période de pandémie.
La résilience du marché des SCPI face à la crise
La crise majeure du coronavirus qui continue de sévir en ce moment démontre encore plus la solidité des SCPI. On observe, en effet, une certaine résilience de leur part. Malgré la situation, les Sociétés Civiles de Placement immobilier ont continué à recevoir des milliards et des milliards de participation. L’engouement autour de la « pierre papier » n’a pas baissé. De son côté, les rendements ont bien évidemment connu une légère chute par rapport à 2019. Cela est dû au fait que de nombreux locataires sont obligés de reporter le paiement de leur loyer. Mais les statistiques démontrent encore que les performances restent raisonnables, dans la moyenne des années précédentes.
Le principe de mutualisation des risques a beaucoup joué en faveur de cette résilience. Grâce à l’envergure des parcs immobiliers que les SCPI possèdent, le loyer des uns parvient à compenser les difficultés des autres. Il s’agit en plus d’un report et non d’une perte proprement dite.
Pourquoi faire une simulation SCPI avant d’investir ?
Il est toujours indispensable pour un investisseur, qu’il soit novice ou déjà très aguerri, de bien préparer ses projets. À cet effet, il lui sera nécessaire de recueillir un maximum de données pour pouvoir évoluer sur un chemin bien clair. Réaliser une simulation d’investissement en SCPI permet d’obtenir de nombreuses informations clés. Ces dernières serviront ainsi de repère afin de prendre les bonnes décisions. Les simulateurs permettent, entre autres, de calculer les rendements potentiels, les dépenses nécessaires ou encore le nombre de parts à acquérir pour un investissement optimal.
Par ailleurs, la simulation d’investissement en SCPI permet aussi d’avoir des bases solides pour se constituer un dossier de demande de crédit immobilier. Les banques sont plus indulgentes dans leur étude de candidature si on estime que le projet est solvable. C’est aussi un bon moyen d’inciter les banques à accorder un crédit au meilleur taux pour un investissement encore plus optimal.